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Affitto, nulla la clausola che aumenta il canone

E’ nullo il patto che alza l’affitto. Con la sentenza 23601, le Sezioni Unite hanno stabilito la nullità dei patti aggiunti a seguito della registrazione di un contratto di locazione di immobile a uso non abitativo. E hanno aggiunto che tale invalidità riguarda solo il patto aggiunto, ma non compromette l’originario accordo. Una decisione che ha esteso il principio ai contratti di locazione a uso non abitativo, riconducendo a unità la disciplina delle nullità dei patti aggiunti in materia di locazione.

Ecco il caso. Un locatore aveva intimato lo sfratto per morosità a una società che occupava dei locali commerciali di sua proprietà giusto contratto di locazione a uso non abitativo. Secondo il locatore, la società non aveva corrisposto i canoni concordati.

Da sottolineare che in seguito della registrazione del primo contratto di locazione era seguita la stipula e poi la registrazione di un successivo accordo che prevedeva canoni di importo maggiore.

La società conduttrice si è difesa riportando di avere regolarmente saldato i canoni previsti dal primo accordo, a suo dire unico valido ed efficace. E il Tribunale ha accolto le domande della conduttrice.

In appello l’esito è stato differente. La Corte ha infatti affermato la natura di contratto simulato del primo contratto e ha confermato la validità del successivo accordo (visto come contratto dissimulato), decretando la soccombenza della società.

La conduttrice quindi ha agito in Cassazione per ottenere la dichiarazione di nullità degli accordi intercorsi successivamente alla registrazione del contratto di locazione. Il presidente di Sezione ha emesso ordinanza chiedendo alle Sezioni Unite di pronunciare la decisione.

La Corte di cassazione a Sezioni Unite, nella sentenza 23601/2017, ha accolto il ricorso della conduttrice. Secondo la Suprema Corte, la sentenza, sempre delle Sezioni Unite, 18213/2015 aveva già esaminato la fattispecie della registrazione di negozi integrativi a esistenti contratti di locazione che comportavano un aumento del canone, decretandone la nullità.

Il principio era quello in ragione del quale il negozio successivo alla stipulazione del contratto di locazione a uso abitativo era nullo ai sensi dell’articolo 13, comma 1, della legge 431/98. La nullità, però, riguardava comunque solo il patto aggiunto, mentre il negozio originario resta valido ed efficace.

Con questa sentenza le Sezioni Unite hanno esteso il principio ai contratti di locazione a uso non abitativo, riconducendo a unità la disciplina delle nullità dei patti aggiunti in materia di locazione.

All’esito della decisione, la Suprema Corte cassava la sentenza di appello e rinviava per nuovo giudizio indicando come principio decisorio il seguente: “E’ nullo il patto con il quale le parti di un contratto di locazione a uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che solo il patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo a prescindere dall’avvenuta registrazione”.

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Nullo il “patto” che alza l’affitto (Il sole 24 ore)


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